Trong kinh doanh F&B, mặt bằng quyết định lớn tới thành bại của quán. Ngay cả khi đã chọn được vị trí ưng ý, bạn vẫn cần cẩn trọng khi ký hợp đồng thuê mặt bằng, nhất là với người mới khởi nghiệp. Hiểu rõ giấy tờ, thủ tục và điều khoản thuê sẽ giúp bạn kinh doanh an toàn và bền vững.
1. Thế nào là một hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh F&B?
1.1. Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là gì?
Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là văn bản pháp lý ghi nhận sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về việc sử dụng một mặt bằng hoặc không gian để kinh doanh. Theo đó, bên cho thuê bàn giao mặt bằng đúng thỏa thuận, còn bên thuê được khai thác đúng mục đích và trả tiền định kỳ.
Khác với các hợp đồng thuê khác, hợp đồng thuê mặt bằng thường có thời hạn dài, giá trị lớn và điều khoản chặt chẽ. Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 472-482) quy định hợp đồng này phải thể hiện rõ vị trí, thời hạn, giá thuê, phương thức bàn giao cùng quyền và nghĩa vụ của các bên.
Dù pháp luật bảo đảm sự bình đẳng, bên thuê vẫn có thể gặp bất lợi nếu không đọc kỹ hợp đồng. Vì vậy, việc rà soát toàn bộ điều khoản và phụ lục hợp đồng thuê mặt bằng là cần thiết để bảo vệ quyền lợi và tránh tranh chấp.
1.2. Các loại hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh
Hiện nay, hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh thường được phân thành bốn loại dựa trên cách tính chi phí cũng như phạm vi quyền và nghĩa vụ của mỗi bên:
- Thuê gộp: Đây là hình thức hợp đồng thuê mặt bằng bao gồm toàn bộ chi phí: tiền thuê, phí vận hành, thuế bất động sản,… Tuy nhiên, khi hết thời hạn, chủ mặt bằng có quyền điều chỉnh phí vận hành hoặc thay đổi điều kiện trước khi ký hợp đồng mới.
- Thuê ròng: Trái ngược với thuê gộp, hợp đồng thuê ròng chỉ bao gồm chi phí thuê cơ bản. Các khoản khác như điện, nước, internet,… bên thuê sẽ tự thanh toán trực tiếp với đơn vị cung cấp dịch vụ hoặc cơ quan quản lý.
- Thuê gộp đã điều chỉnh: Đây là sự kết hợp giữa thuê gộp và thuê ròng. Một số chi phí hoạt động được chia sẻ giữa hai bên. Thông thường, bên cho thuê chịu trách nhiệm về tài sản và sửa chữa cơ bản, trong khi bên thuê trả tiền thuê cùng các khoản cơ sở vật chất khác.
- Thuê theo phần trăm: Với hình thức này, bên thuê thanh toán một khoản cố định cho cơ sở vật chất và thêm phần trăm dựa trên doanh thu hàng tháng. Loại hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh này được áp dụng phổ biến trong lĩnh vực bán lẻ.
2. 6 “điểm mù” chủ quán F&B thường bỏ qua khi ký hợp đồng thuê
2.1. Đánh giá mặt bằng trước khi thuê
Trước khi ký hợp đồng thuê mặt bằng F&B, việc đánh giá mức độ phù hợp của mặt bằng đối với mô hình kinh doanh là bước không thể bỏ qua. Một địa điểm kinh doanh lý tưởng cần đáp ứng các yếu tố như: vị trí đắc địa, kết cấu và chất lượng tốt, cơ sở hạ tầng đầy đủ, khu vực phù hợp với nhóm khách hàng mục tiêu và có tiềm năng phát triển dài hạn. Đồng thời, mức giá thuê cũng phải nằm trong khả năng tài chính để đảm bảo tối ưu chi phí vận hành và duy trì lợi nhuận.
Ngoài ra, cần rà soát kỹ hồ sơ pháp lý của mặt bằng trước khi ký kết. Việc kiểm tra xem mặt bằng có đang bị thế chấp, tranh chấp hoặc hạn chế quyền sử dụng không sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro pháp lý có thể phát sinh, bảo vệ hoạt động kinh doanh ổn định về lâu dài.
2.2. Tìm hiểu chủ mặt bằng trước khi ký hợp đồng
Trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng, chủ mặt bằng chính là đối tác đồng hành lâu dài của bạn. Vì vậy, ngoài việc đánh giá ưu – nhược điểm của mặt bằng, bạn cũng cần tìm hiểu kỹ thông tin của chủ cho thuê (thường là bên A trong hợp đồng). Việc yêu cầu xem các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc giấy ủy quyền hợp pháp sẽ giúp bạn đảm bảo rằng mặt bằng được cho thuê hoàn toàn hợp lệ.
Bỏ qua bước này có thể khiến hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Thực tế đã có không ít trường hợp bên cho thuê không phải chủ sở hữu thực sự hoặc mặt bằng thuộc đồng sở hữu nhưng chỉ một người tự ý ký hợp đồng mà không có sự đồng thuận của người còn lại. Khi tranh chấp xảy ra, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, kéo theo thiệt hại về tài chính và làm gián đoạn hoạt động kinh doanh và người gánh chịu hậu quả nhiều nhất chính là bạn.
2.3. Thời hạn thuê và điều khoản gia hạn
Nếu thuê nhà để ở, thời hạn thuê thường khá linh hoạt: 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm. Nhưng với lĩnh vực kinh doanh đồ uống, thời gian trong hợp đồng thuê mặt bằng lại là yếu tố sống còn. Một quán mới mở thường mất từ 3-6 tháng để ổn định khách hàng và tạo nhận diện thương hiệu. Với những thương hiệu mới hoàn toàn, quá trình thu hồi vốn có thể kéo dài từ 2-3 năm, trong khi các thương hiệu đã có tên tuổi sẽ nhanh hơn.
Vì vậy, khi ký hợp đồng thuê mặt bằng F&B, bạn nên ưu tiên những mặt bằng có thời hạn thuê tối thiểu 1 năm, lý tưởng nhất là 3-5 năm để đảm bảo đủ thời gian thu hồi vốn và sinh lợi. Sau khi kết thúc thời hạn ban đầu, có thể thương lượng gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thuê. Lợi thế lớn nhất là chọn được mặt bằng cho thuê dài hạn, thanh toán theo tháng và mức đặt cọc thấp.
Trước khi ký, bạn nên đặt ra những câu hỏi quan trọng cho chủ cho thuê như: thời hạn thuê được tính theo tháng hay năm, thời điểm bắt đầu thuê, số lần gia hạn, khoảng thời gian gia hạn và điều khoản xử lý khi chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước thời hạn. Việc đọc kỹ từng điều khoản và yêu cầu làm rõ các điểm chưa thống nhất sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tránh rủi ro không đáng có.
2.4. Tiền thuê và phương thức thanh toán
Trong tất cả các loại hợp đồng thuê mặt bằng, điều khoản về tiền thuê luôn đóng vai trò trọng yếu và là nguyên nhân phổ biến gây tranh chấp nếu đôi bên không thống nhất ngay từ đầu. Do đó, bạn cần trao đổi chi tiết với chủ cho thuê về các vấn đề sau:
- Mức tiền thuê mặt bằng cụ thể là bao nhiêu?
- Khoản tiền đặt cọc trước khi nhận mặt bằng là bao nhiêu?
- Phương thức thanh toán: tiền mặt hay chuyển khoản?
- Chu kỳ thanh toán: hàng tháng, hàng quý, 6 tháng hay 1 năm?
- Thời điểm thanh toán cố định trong tháng là ngày nào?
Ngoài ra, hãy cân nhắc mức giá thuê sao cho phù hợp với năng lực tài chính. Nguyên tắc thường áp dụng là chi phí thuê chỉ nên chiếm khoảng 5-10% tổng vốn đầu tư để đảm bảo khả năng thu hồi vốn và duy trì lợi nhuận. Ví dụ, với nguồn vốn 200 triệu thì mức thuê lý tưởng sẽ nằm trong khoảng 10-20 triệu đồng/tháng.
Khi đàm phán hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh, việc thống nhất rõ ràng các điều khoản về giá thuê và phương thức thanh toán không chỉ giúp bạn kiểm soát chi phí mà còn tránh những mâu thuẫn không đáng có trong suốt thời gian hợp đồng.
2.5. Điều khoản chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng
Theo Điều 132 Luật Nhà ở 2014, trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê mặt bằng, bên cho thuê không được tự ý thu hồi mặt bằng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu không thuộc các trường hợp được pháp luật cho phép (khoản 2 Điều 132).
Ngược lại, bên thuê cũng có quyền chấm dứt hợp đồng trước thời hạn nếu bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ, chẳng hạn như: từ chối sửa chữa khi cơ sở hạ tầng hư hỏng nghiêm trọng, tự ý tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo trước hay quyền sử dụng mặt bằng bị hạn chế do bên thứ ba.
Dù vậy, pháp luật quy định bên nào muốn chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước thời hạn phải thông báo cho bên còn lại tối thiểu 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác trong hợp đồng. Nếu vi phạm quy định này và gây thiệt hại, bên vi phạm sẽ phải bồi thường theo quy định.
Thực tế, không ai mong muốn hợp tác lại kết thúc sớm, nhưng để tránh rủi ro pháp lý, bạn nên làm rõ toàn bộ điều khoản liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng ngay từ khi ký kết, đặc biệt với các hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh có giá trị lớn và thời hạn dài.
2.6. Phụ lục và điều khoản bổ sung trong hợp đồng thuê mặt bằng
Trong hợp đồng thuê mặt bằng, phần phụ lục đóng vai trò quan trọng nhằm ghi nhận hiện trạng nhà hoặc mặt bằng cùng toàn bộ tài sản, trang thiết bị đi kèm tại thời điểm bàn giao. Điều này giúp khi hết hạn hợp đồng, việc trả lại mặt bằng diễn ra minh bạch, tránh tranh chấp không đáng có. Đặc biệt, với những mặt bằng mới xây hoặc được trang bị đầy đủ tiện nghi, phụ lục cần nêu rõ để phân biệt giữa hao mòn tự nhiên và hư hỏng do sử dụng, từ đó tránh những yêu cầu bồi thường thiếu cơ sở.
Ngoài mô tả tài sản, hợp đồng cho thuê mặt bằng đơn giản hoặc phức tạp đều có thể kèm thêm phụ lục quy định về điều kiện vệ sinh môi trường, trật tự an ninh khu vực,… Các điều khoản này thường được dẫn chiếu trực tiếp tới quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, đảm bảo quá trình sử dụng và bàn giao mặt bằng diễn ra thuận lợi và đúng thỏa thuận ban đầu.
3. Kết luận
Kinh doanh F&B không chỉ dừng lại ở việc chọn một mặt bằng “đẹp” với vị trí thuận lợi, diện tích rộng rãi hay giao thông dễ dàng. Quan trọng hơn, bạn cần chú ý đến toàn bộ các điều khoản trong hợp đồng thuê mặt bằng: từ giá thuê, thời hạn thuê cho tới các cam kết ràng buộc giữa hai bên. Những yếu tố này sẽ quyết định việc bạn có thể vận hành quán một cách ổn định, lâu dài và sinh lợi hay không.
Cảm ơn bạn đã theo dõi bài viết, đừng quên ghé thăm website COOLERCITY.VN để khám những thông tin mới nhất về thị trường F&B và mô hình kinh doanh nhượng quyền ngành hàng đồ uống nhé!
Bạn có thể liên hệ Hotline: 0889.670.888 hoặc liên hệ Facebook Cooler City – Icecream & Tea để được tư vấn và đặt hàng nhanh trong thời gian nhanh nhất.