Chọn mặt bằng kinh doanh F&B chưa bao giờ là chuyện đơn giản. Một vị trí đẹp có thể trở thành bệ phóng cho thương hiệu nhưng nếu chọn sai thì bạn sẽ phải đối mặt với hàng loạt hệ lụy về tài chính, vận hành và cả uy tín. Bài viết này sẽ chỉ ra 6 “cạm bẫy” chí mạng mà bất kỳ ai cũng cần lưu ý trước khi đưa ra quyết định “xuống tiền”.
1. Lựa chọn khu vực đông đúc nhưng sai tệp khách hàng
Nhiều nhà đầu tư khi tìm mặt bằng mở quán thường ưu tiên những vị trí mặt bằng kinh doanh nằm ở khu vực đông đúc. Lý do khá dễ hiểu: đông người qua lại đồng nghĩa với cơ hội tiếp cận thương hiệu cao hơn. Điều này đúng nhưng chưa đủ. Thực tế, một trong những sai lầm khi chọn vị trí mặt bằng kinh doanh F&B chính là nhầm lẫn giữa đông người và đông khách hàng mục tiêu.
Khi chọn mặt bằng kinh doanh F&B, điều quan trọng là có nhiều khách hàng tiềm năng, chứ không phải chỉ đông người qua lại. Sai lầm lớn nhất cần tránh chính là nghĩ rằng chỗ đông người chắc chắn sẽ mang lại doanh thu. Để đánh giá đúng, bạn cần phác họa chân dung khách hàng mục tiêu và quan sát trực tiếp ngoài thực tế.
Ví dụ: Nếu hướng tới nhóm nữ 25 – 30 tuổi, dân văn phòng có thu nhập khá, bạn có thể nhận diện bằng việc theo dõi trang phục công sở, phương tiện đi lại hay thói quen di chuyển quanh khu vực. Hoặc nếu kinh doanh sản phẩm healthy, detox hãy chú ý đến những nhóm thường xuyên chạy bộ, đạp xe, tập thể thao.
2. Ưu tiên giá thuê mặt bằng kinh doanh F&B thấp thay vì tính phù hợp chiến lược
Nhiều nhà đầu tư khi lựa chọn mặt bằng kinh doanh F&B thường lầm tưởng rằng giá thuê càng thấp thì càng có lợi. Thực tế, nguyên tắc “tiền nào của nấy” luôn đúng trong lĩnh vực này: thuê mặt bằng kinh doanh rẻ tưởng lợi nhưng có thể kéo theo nhiều rủi ro và chi phí phát sinh lớn hơn.
Ví dụ đơn giản: thuê nhà 20 triệu/tháng nhưng phải tốn thêm nhiều tiền sửa chữa, so với thuê nhà 50 triệu/tháng đã sẵn sàng kinh doanh thì tổng chi phí gần như ngang nhau. Thậm chí, chọn chỗ rẻ còn mất thêm thời gian sửa chữa, trong lúc đó vẫn phải trả tiền thuê mà chưa có doanh thu.
Sai lầm thường gặp khi chọn mặt bằng kinh doanh F&B là chỉ nhìn vào giá thuê mà quên mất yếu tố chiến lược kinh doanh. Không ít nhà đầu tư cho rằng việc tận dụng hạ tầng sẵn có từ những quán cà phê hay nhà hàng cũ sẽ giúp tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, nếu mặt bằng lại nằm trên tầng lầu, khuất trong hẻm hoặc cách xa các khu trung tâm thương mại, văn phòng thì lợi thế giá rẻ hầu như không còn mang lại giá trị thực tiễn cho hoạt động kinh doanh.
Để tránh “cái bẫy” này, khi tìm mặt bằng mở quán, bạn cần đặt ra tiêu chí rõ ràng về diện tích tối thiểu và diện tích tối đa. Bởi vì mặt bằng càng lớn thì chi phí vận hành càng cao. Nếu kinh doanh không như kỳ vọng, diện tích dư thừa sẽ biến thành gánh nặng tài chính.
Một ví dụ điển hình: một quán cafe đã vội vàng ký hợp đồng thuê vì thấy giá rẻ nhưng sau đó phát hiện khu vực thường xuyên ngập nước khi mưa lớn lại nằm gần nghĩa trang khiến khách hàng e ngại vào buổi tối. Đây là minh chứng rõ ràng rằng trong kinh nghiệm chọn mặt bằng F&B, yếu tố giá rẻ không bao giờ là tiêu chí quyết định. Điều cần đặt lên hàng đầu chính là sự phù hợp với khách hàng mục tiêu, vị trí chiến lược và khả năng khai thác bền vững.
3. Quá tin tưởng vào sản phẩm mà xem nhẹ “cuộc chiến vị trí”
Một sai lầm phổ biến mà nhiều chủ thương hiệu F&B thường mắc phải là đặt trọn niềm tin vào sản phẩm của mình. Vì quá tâm huyết với chất lượng mà họ quên đi góc nhìn khách quan từ thị trường. Không ít người tin rằng sản phẩm ngon sẽ tự kéo khách hàng đến, dù cho quán có nằm ở vị trí khó tìm biển hiệu nhỏ bé.
Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy điều ngược lại. Trong giai đoạn vận hành, nhiều thương hiệu nhanh chóng nhận ra rằng khách hàng thậm chí còn không tìm thấy quán để trải nghiệm sản phẩm. Giữa vô số biển hiệu lớn, bắt mắt trên cùng một con phố, một bảng hiệu nhỏ lẻ khó lòng tạo được dấu ấn.
Nếu đặt cược rằng “chỉ cần sản phẩm tốt thì khách sẽ tự tìm đến” thì đó chính là một trong những sai lầm mà nhiều người kinh doanh phải trả giá. Điều này chỉ khả thi với những thương hiệu đã có tên tuổi lâu năm hoặc sở hữu chiến lược marketing đủ mạnh để bù đắp hạn chế về vị trí.
Khi chọn mặt bằng kinh doanh F&B, điều quan trọng nhất là dễ tìm, dễ đến và dễ thấy. Một địa điểm thuận tiện giao thông, có chỗ để xe rộng rãi và nổi bật trên đường sẽ giúp quán dễ dàng thu hút khách hàng. Đây là yếu tố nền tảng để kinh doanh hiệu quả, chứ không thể chỉ trông chờ vào chất lượng sản phẩm. Nói cách khác, địa điểm kinh doanh tốt chính là chiếc cầu nối đầu tiên để khách hàng đến và gắn bó với thương hiệu.
4. Phụ thuộc vào đối tác địa phương thay vì giữ thế chủ động
Khi một thương hiệu muốn mở thêm chi nhánh ở địa phương mới, việc chưa kịp nghiên cứu kỹ thị trường là điều thường gặp. Trong tình huống đó, chủ thương hiệu thường dựa vào đối tác bản địa để tìm mặt bằng kinh doanh để mở quán.
Tuy nhiên, nếu quá phụ thuộc và hoàn toàn tin tưởng đối tác mà không tự mình kiểm chứng, nhà đầu tư rất dễ gặp rủi ro. Bởi lẽ, ngay cả khi đối tác không cố tình che giấu thông tin thì do hạn chế về góc nhìn hoặc kinh nghiệm, mặt bằng kinh doanh F&B được chọn có thể chưa thật sự phù hợp. Đây cũng là sai lầm phổ biến khiến nhiều thương hiệu F&B phải trả giá đắt.
Vì vậy, cách làm đúng là:
- Tự mình đặt câu hỏi, kiểm chứng thông tin thay vì chỉ nghe báo cáo.
- Đối chiếu với các tiêu chí quan trọng: khách hàng mục tiêu có đủ không, giao thông có thuận tiện không, chỗ đỗ xe thế nào, khu vực có cạnh tranh gay gắt không…
Đối tác địa phương có thể hỗ trợ ban đầu, nhưng quyết định cuối cùng phải dựa trên đánh giá độc lập và khách quan của chính chủ thương hiệu. Đây chính là nguyên tắc vàng để tránh chọn sai mặt bằng – một sai lầm có thể gây tốn kém lâu dài.
5. Xem nhẹ rủi ro pháp lý từ chủ mặt bằng kinh doanh F&B
Dù không thường xuyên xảy ra, nhưng rủi ro từ phía chủ cho thuê vẫn là yếu tố mà các nhà đầu tư F&B cần đặc biệt lưu ý. Thực tế đã có nhiều trường hợp, ngay khi vừa hết hợp đồng, chủ nhà bất ngờ tăng gấp đôi giá thuê hoặc áp đặt những điều khoản bất lợi như chậm trả tiền thuê một ngày tính lãi một ngày. Thậm chí, do hợp đồng thuê mặt bằng thiếu chặt chẽ, nhiều tình huống khó lường đã phát sinh gây ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh. Đây cũng là một trong những sai lầm khi chọn mặt bằng kinh doanh F&B mà chủ quán hoàn toàn có thể tránh được nếu thẩm định kỹ ngay từ đầu.
Một mặt bằng dù có vị trí đẹp đến đâu nhưng nếu chủ nhà thiếu minh bạch hoặc thường xuyên gây khó dễ thì về lâu dài vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì vậy, khi chọn mặt bằng kinh doanh F&B, nhà đầu tư nên ưu tiên làm việc với chủ sở hữu rõ ràng, sòng phẳng. Tốt nhất là trao đổi trực tiếp với người có toàn quyền quyết định thay vì thông qua nhiều trung gian như: vợ, chồng hay con cái,… để tránh phát sinh mâu thuẫn trong quá trình thực hiện hợp đồng. Đây là nguyên tắc quan trọng giúp hạn chế rủi ro pháp lý và đảm bảo sự ổn định trong vận hành.
6. Đánh giá sai kỳ vọng khách hàng
Khi chọn mặt bằng kinh doanh, nhiều người thường bỏ qua yếu tố tính thời điểm, tức là khách hàng đến quán vào giờ nào, mùa nào.
Ví dụ: Nếu phục vụ dân văn phòng thì ban ngày đông khách nhưng tối lại vắng hoe. Ngược lại, nếu tập trung vào học sinh, sinh viên thì quán nhộn nhịp trong năm học nhưng khi nghỉ hè lại ế khách. Đây là sai lầm khi chỉ nhắm vào một nhóm khách hàng duy nhất.
Trong khi đó, chi phí thuê mặt bằng tính theo tháng, trả tiền cho 24 giờ mỗi ngày nên muốn hiệu quả thì mô hình kinh doanh cần linh hoạt, khai thác được nhiều tệp khách và nhiều khung giờ khác nhau.
Lời kết
Mặt bằng kinh doanh không chỉ là nơi đặt quán, mà còn là bệ phóng quyết định thành bại của thương hiệu. Một mặt bằng đúng sẽ mở ra cơ hội kinh doanh bền vững, còn một mặt bằng sai có thể cuốn trôi mọi nỗ lực và tài chính. Vì vậy, đừng vội vàng xuống tiền mà hãy thẩm định mặt bằng kỹ lưỡng và luôn giữ thế chủ động trong mọi quyết định.
Cảm ơn bạn đã theo dõi bài viết, đừng quên ghé thăm website COOLERCITY.VN để khám những thông tin mới nhất về thị trường F&B và mô hình kinh doanh nhượng quyền ngành hàng đồ uống nhé!
Bạn có thể liên hệ Hotline: 0889.670.888 hoặc liên hệ Facebook Cooler City – Icecream & Tea để được tư vấn và đặt hàng nhanh trong thời gian nhanh nhất.